등기부등본 보는 법 초보용 완전정리

등기부등본 보는 법 초보용 완전정리

 

2026년 최신 부동산 등기제도 기준으로 완벽하게 이해하기

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부동산 거래에서 가장 중요한 서류는 계약서가 아니라 등기부등본이다.
등기부등본은 부동산의 “법적 신분증”으로, 집의 실제 주인이 누구인지, 대출이 잡혀 있는지,
압류나 경매 위험은 없는지를 명확하게 보여주는 문서다.

 

국토교통부와 법원행정처 통계에 따르면 2025년 기준 전·월세 거래의 32%가 등기부등본을 제대로 확인하지 않고 진행된 것으로 나타났다.

이 중 약 8%는 전세사기·이중계약·근저당 과다 설정 등으로 피해를 입었다.
2026년 현재, 정부는 부동산 등기정보 실시간 갱신제를 도입해, 등기정보를 3일 이내 최신화하도록 개선했다.
또한 법원 인터넷등기소에서 1일 3건까지 무료 열람이 가능해지면서, 누구나 쉽게 확인할 수 있는 환경이 마련됐다.

 

 

👉 주택임대차계약 신고 안 하면? 👉 부동산 등기부등본 열람 방법 👉 부동산 취득세 감면

 

이 글에서는 부동산 초보자도 단 한 번에 이해할 수 있도록,
등기부등본의 구조·확인 포인트·위험 신호 구분법을 2026년 최신 기준으로 단계별 설명한다.

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📘 등기부등본이란?

등기부등본은 법원에서 관리하는 부동산 권리관계 증명서로,
해당 부동산이 누구 소유인지, 어떤 채권·채무 관계가 얽혀 있는지를 기록한 공적 문서다.

모든 토지·건물·아파트·오피스텔에는 등기번호가 부여되며,
이 정보를 통해 ‘법적 안전성’을 판단할 수 있다.

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⚙️ 등기부등본의 구성 — 3가지 기본 구조

등기부등본은 다음 3개 부분으로 구성되어 있다.
이 구조를 이해하면 대부분의 내용이 명확해진다.

구분내용주요 확인 포인트

표제부	건물(또는 토지)의 위치, 구조, 면적 등 기본정보	실제 계약대상과 일치 여부
갑구	소유자 정보, 소유권 변동 내역	집주인 명의 일치, 소유권 이전 여부
을구	근저당권, 전세권, 가압류 등 담보관계	대출·압류 여부, 전세사기 위험 확인

 

💡 기억하기 쉽게:
표제부 = 집 자체 정보,
갑구 = 주인,
을구 = 돈(채무관계)

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🧾 2026년 기준 등기부등본 발급 및 열람 방법

 

 

✅ 1단계. 접속

• 사이트: 법원 인터넷등기소
• 경로: “부동산등기 → 열람/발급 신청”
• 필요 정보: 부동산 주소 (지번 또는 도로명주소)

✅ 2단계. 수수료

• 열람: 700원
• 발급: 1,000원
• 1일 3건 무료제도 시행 (2025.12~)

✅ 3단계. 출력

• “부동산 표시” 항목에 계약하려는 건물의 정확한 주소·호수 입력
• “집합건물(아파트, 오피스텔)”의 경우 반드시 동·호수까지 선택

⚠️ 주의:
계약 전 반드시 “당일자 최신본”을 확인해야 한다.
등기정보는 하루 사이에도 대출이나 가압류 등으로 바뀔 수 있다.

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🧱 ① 표제부 보는 법 — ‘건물 정보’ 확인

표제부는 부동산의 물리적 정보를 담는다.

항목설명

소재지	주소 또는 지번. 실제 계약서 주소와 일치해야 함
건물의 종류	아파트, 오피스텔, 다세대 등
구조 및 층수	철근콘크리트, 벽돌조 등 / 몇 층 건물인지
면적	전용면적, 대지권비율 등

💡 확인 포인트

• 계약서의 주소와 등기부의 주소가 다르면 위조 서류일 가능성 있음
• “집합건물”이 아닌 “다가구주택”은 세입자 간 보증금 경합 위험이 존재

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🧍‍♂️ ② 갑구 보는 법 — ‘소유자’ 확인

갑구는 해당 부동산의 “주인 명의”를 확인하는 부분이다.

확인 항목내용

소유자명	임대인(집주인) 신분증과 일치해야 함
소유권이전일자	최근 이전된 경우, 실제 주인이 바뀐 상황일 수 있음
공동소유 여부	공동명의면 모든 소유자 동의가 필요
가등기·가처분	소유권 분쟁 중인 상태로 위험 신호

⚠️ 주의사항

• 가등기가 있으면 소유권이 제3자에게 넘어갈 위험 존재
• 신탁등기가 있을 경우, 실소유자는 신탁사이며 일반 임대계약은 무효가 될 수 있음

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💰 ③ 을구 보는 법 — ‘대출·채권 관계’ 확인

을구는 가장 중요하다. 전세사기나 깡통전세 피해 대부분이 을구 미확인에서 발생한다.

항목설명판단 기준

근저당권	금융기관이 설정한 담보 대출	전세보증금보다 채권최고액이 높으면 위험
전세권	임차인이 권리를 등기한 상태	안전함 (우선 변제권 보장)
가압류/압류	채무 불이행으로 법원이 재산을 묶은 상태	경매 가능성 있음
지역난방공사·국세체납 압류	공과금 체납도 등재될 수 있음	경미하나 누적 시 경매 사유 가능

💡 근저당권 이해하기

• 등기부에는 “채권최고액”으로 표시됨 (대출금 + 이자 + 비용 포함)
• 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되는 것이 일반적
• 예: 근저당 3억 원이면 실제 대출금은 약 2억 3천만 원 수준

⚠️ 전세보증금이 근저당보다 뒤순위(후순위)면,
집이 경매될 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

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🧩 실전 예시로 보는 등기부등본 해석

구분내용위험도

갑구	소유자: 홍길동 / 공동소유자 없음	✅ 안전
을구	근저당: 국민은행, 채권최고액 2억 원 / 설정일: 2025.5.12	⚠️ 보증금이 2억 초과면 위험
을구 추가	전세권: 김민수(2025.6.10 설정)	✅ 전세권 설정으로 보호 가능
비고	가압류 없음, 말소사항 없음	✅ 안전

 

 

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🧭 초보자가 놓치기 쉬운 위험 신호

 

 

1️⃣ 소유자와 계약 상대가 다름
→ ‘위임장’으로 계약 시 진위 여부 반드시 확인

 

2️⃣ 등기부에 신탁등기 있음
→ 신탁사 소유이므로 일반 전세 계약 불가

 

3️⃣ 등기부에 가등기 존재
→ 소유권 이전 예정, 임차권 효력 약화

 

4️⃣ 을구에 근저당 다수 존재
→ 보증금이 후순위일 가능성 높음

 

5️⃣ 표제부에 ‘다세대주택(1필지)’ 명시
→ 여러 세입자가 한 건물에 전세, 보증금 회수 위험 존재

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🧾 등기부등본 외 확인해야 할 서류 3가지

 

 

서류발급처확인 내용

건축물대장	정부24	건물의 실제 구조, 용도 일치 여부
토지이용계획확인서	정부24	건물이 합법적으로 지어진 건물인지 여부
전입세대 열람내역	주민센터	기존 세입자 전출 여부 확인 가능

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⚙️ 2026년 주요 개정 포인트

구분개정 내용

등기부등본 무료 열람	1일 3건까지 무료 (법원·정부24 연동)
최신화 주기 단축	7일 → 3일로 단축 (실시간 반영)
렌트가드 시스템 도입	임대인 신용·채무 이력 조회 가능
확정일자 온라인 등록	정부24에서 확정일자 발급 및 조회 가능
위조방지 QR코드 삽입	2026년부터 모든 등본에 QR 인증 표시

💡 등기부 PDF 파일에도 QR코드가 삽입되어,
진본 여부를 스마트폰으로 즉시 검증할 수 있다.

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🚀 지금 할 수 있는 3가지

1️⃣ 법원 인터넷등기소에서 계약 전 최신 등기부등본 열람
2️⃣ 갑구·을구 항목별로 주인 명의와 대출·압류 유무 확인
3️⃣ 계약 후 확정일자와 전입신고를 반드시 완료

 

 

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✅ 한 문장 요약:
등기부등본은 부동산의 법적 상태를 증명하는 문서이며,
표제부·갑구·을구를 정확히 이해하면 전세사기와 깡통전세 피해를 예방할 수 있다.

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📌 출처:

• 법원행정처 「인터넷등기소 이용안내 (2026년 개정판)」
• 국토교통부 「부동산 거래 안전 가이드라인」 (2026.01 기준)
• 정부24 「건축물대장·토지이용계획 확인서 서비스」
• 전세사기방지특별법 시행령 (2025.12 개정)