부동산 등기부등본 열람 방법 | 부동산 사기 막는 필수 팁

부동산 등기부등본 열람 방법 | 부동산 사기 막는 필수 팁

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📌 “부동산 계약 전에 등기부등본은 꼭 보세요!”
이 말, 부동산 중개인이나 전문가에게 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

 

하지만 막상 등기부등본을 열람하려고 하면,
📄 ‘갑구’, ‘을구’, ‘근저당’, ‘지상권’ 같은 낯선 용어에 당황하게 되죠.

 

혹시 이런 고민 해보셨나요?

• “등기부등본은 어디서 떼는 거지?”
• “어떤 걸 확인해야 사기를 안 당하지?”
• “전세나 매매 계약 전, 이거 꼭 봐야 하는 이유가 뭘까?”

 

 

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👉 오늘 이 글 하나로 부동산 등기부등본 보는 법부터,
사기를 막는 핵심 팁까지 완벽히 알려드리겠습니다.

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1. 등기부등본이란? 왜 꼭 봐야 하나요? 📚

✅ 정의

**등기부등본(등기사항전부증명서)**은
해당 부동산의 소유권, 권리 관계, 근저당권, 가압류 등 모든 법적 정보가 기록된 문서입니다.

등기소에서 보관하고, 누구나 열람 및 발급 가능합니다.

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✅ 왜 확인해야 하나요?

부동산 사기의 대부분은
✅ 등기부등본 미확인에서 시작됩니다.

예시:

• 소유자가 아닌 사람이 매도자로 사칭하는 경우
• 이미 저당권이 잡힌 집을 전세로 내놓는 경우
• 경매로 넘어갈 위기의 집에 전세 계약을 하는 경우

📌 이런 피해는 모두 등기부등본만 제대로 확인했어도 막을 수 있습니다.

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2. 등기부등본 열람 방법 (PC·모바일 모두 가능) 💻📱

💡 온라인에서 열람하는 방법

📍 인터넷 등기소 사이트:
➡️ https://www.iros.go.kr

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🔎 STEP 1. 인터넷등기소 접속 후 '등기사항열람' 클릭

메인화면 상단 ‘열람/발급’ 메뉴 클릭 → '등기사항열람'

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🔎 STEP 2. 부동산 소재지 입력

• 시/도, 구/군, 읍/면/동, 지번 또는 도로명 주소 입력
• 정확한 주소가 없을 경우 네이버 지도 또는 부동산 어플 참조

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🔎 STEP 3. 열람 유형 선택

• ‘전부 사항’ 선택 → 갑구/을구 모두 확인 가능
• 열람 수수료: 700원 (카드 결제)

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🔎 STEP 4. 등기부등본 확인

• 열람된 문서는 PDF 형태로 저장 가능
• 인쇄도 가능하며, 열람과 발급은 법적 효력 동일하지 않음

 

 

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3. 등기부등본 구성 이해하기 🧾

📄 ① 표제부

• 부동산의 기본 정보
  예: 지번, 건물의 구조, 면적, 용도 등
  ✅ 실제 확인하려는 집이 맞는지 주소, 면적 등 비교 필수!

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📄 ② 갑구 (소유권 관련 사항)

항목설명

소유자 이름	현재 소유자의 실명
소유권 이전 사유	매매, 증여, 상속 등
접수일자	등기 날짜
가압류/가처분	법적 분쟁 여부

 

🔎 중요 체크포인트

• 등기상 소유자 = 계약 상대방이 맞는지 확인
• 가압류, 소유권 분쟁 있는 경우 절대 계약 금지

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📄 ③ 을구 (소유권 외 권리)

항목설명

근저당권	담보로 제공된 대출 여부
전세권	타인에게 전세로 준 권리
지상권	타인이 해당 부동산을 사용하는 권리
압류/가압류	국가기관 또는 개인 채권자의 압류 등록

 

🔎 중요 체크포인트

• 근저당 설정 여부 (대출금이 남아있는지)
• 전세권, 임차권이 타인에게 있는 경우
• 압류 등록된 부동산은 추후 경매 진행 위험 존재

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4. 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 핵심 항목 ✅

확인 항목이유계약 시 유의사항

소유자 이름	계약 상대방 일치 여부	신분증 확인 필수
근저당권 유무	대출 상환 여부 확인	잔금 지급 시 말소 조건 명시
전세권 설정	중복 임대 위험 방지	전세권 말소 조건 확인
압류·가압류	재산 분쟁 가능성	이런 물건은 계약 피할 것
위임장/대리인 계약 여부	명의 사칭 사기 방지	위임장 원본 + 인감증명 확인

 

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5. 부동산 사기 방지 실전 팁 💡

⚠️ 실전사례 1: 명의자 아닌 사람과 계약

등기부 소유자 A씨 → 계약 상대 B씨 (가짜 대리인)
✅ 등기부만 확인했어도 계약 대상이 잘못됐음을 알 수 있었던 케이스

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⚠️ 실전사례 2: 근저당 있는 집 전세 계약

전세 계약 후, 근저당권이 말소되지 않아
📌 전세금보다 우선 변제권을 가진 금융기관에 밀려 보증금 날릴 뻔한 사례

💡 '잔금일에 근저당 말소 조건' 명시는 기본 중의 기본!

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⚠️ 실전사례 3: 압류된 부동산 임대 계약

공매 일정이 잡힌 부동산에 세입자가 계약 후 입주
하지만 경매 진행 후, 보증금 전액 손해 발생

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6. 등기부등본과 함께 꼭 확인해야 할 서류 📁

서류목적

건축물대장	불법 건축물 여부 확인
토지이용계획확인서	개발제한 여부, 용도지역 확인
전입세대열람원	기존 임차인 확인
인감증명서	위임계약 시 필수

 

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7. 자주 묻는 질문 (FAQ) 💬

Q1. 등기부등본은 무료로 볼 수 없나요?

👉 인터넷 열람은 700원, 발급은 1,000원이며 무료는 아닙니다.

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Q2. 소유자 이름이 가족이면 계약해도 되나요?

👉 위임장 + 인감증명서 확인 후 계약해야 합니다.

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Q3. 등기부등본만 보면 안전한가요?

👉 기본적인 법적 상태만 확인할 수 있으며, 건축물대장, 임대차 내역 등은 별도로 확인해야 합니다.

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Q4. 모바일에서도 열람 가능한가요?

👉 네, ‘인터넷등기소’ 모바일 웹 또는 앱으로도 열람 가능하며 결제도 간편합니다.

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8. 핵심 요약 및 주의사항 📌

✔ 부동산 계약 전, 등기부등본은 반드시 확인할 것
✔ 소유권, 근저당, 압류 여부는 투자/거래의 핵심
✔ 표제부·갑구·을구 전체 열람 필수
✔ 등기상 정보와 실제 계약자 신분이 일치하는지 검증
✔ 근저당 말소 조건, 전세권 중복 여부, 가압류 등록 등 주의사항 꼭 점검

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마무리 ✍️

부동산 등기부등본은 단순한 문서가 아니라,

📌 ‘그 부동산의 이력서이자 신용정보’입니다.

✅ 10분만 투자해 등기부를 제대로 확인하는 것이

수천만 원, 수억 원의 사기를 막는 최고의 보험이 됩니다.

 

 

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"서류를 제대로 보는 습관"이 결국 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.
이 글을 끝까지 읽으신 여러분은 이미 한 발 앞선 투자자입니다. 😊

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📌 이 블로그는 함께 공부하는 공간입니다.
제공된 정보는 참고용이며, 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
여러 출처를 확인하고 신중하게 결정하세요. 😊